건축물대장 열람방법 (2025년, 열람방법, 주의사항, 열람가능 기관)

건축물대장이란?

부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 필수 서류 중 하나가 바로 '건축물대장'입니다. 건축물의 모든 기본 정보를 담고 있어, 안전하고 투명한 거래를 위한 핵심 자료로 활용됩니다. 이 글에서는 건축물대장의 열람 방법부터 주의사항, 그리고 열람할 수 있는 기관까지 자세히 안내해 드립니다.

건축물대장이란 무엇인가요?

건축물대장은 건축물의 위치, 구조, 용도, 면적, 층수, 소유자 등의 정보를 포함하는 공적인 문서입니다. 해당 건물이 합법적으로 지어졌는지, 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 위반 건축물 여부 등을 확인할 수 있는 중요한 자료로, 부동산 매매, 임대차 계약뿐만 아니라 건축물의 관리 및 유지보수에도 필수적인 역할을 합니다.

건축물대장의 주요 용도

• 해당 물건에 문제가 있는지 확인
• 토지나 건축물 개발행위 제한을 미리 확인
• 투자하기 전 미리 해당 물건에 문제는 없는지 확인

건축물대장 열람방법 (온라인, 오프라인)

건축물대장은 과거에는 직접 관할 관청을 방문해야 했지만, 이제는 온라인을 통해 무료로 간편하게 열람 및 발급할 수 있습니다.

온라인 열람 및 발급

온라인 열람은 시간과 비용을 절약할 수 있어 가장 권장되는 방법입니다. 정부24와 건축행정시스템 세움터를 통해 무료로 이용 가능합니다.

1. 정부24를 통한 열람 및 발급

가장 일반적으로 사용되는 방법이며, 다양한 민원 서비스를 제공합니다.

1. 1정부24 접속 및 검색: 정부24 홈페이지(www.gov.kr)에 접속한 후, 메인 화면 검색창에 "건축물대장"을 입력하고 돋보기 아이콘을 클릭합니다.
2. 2서비스 선택: 검색 결과 중 '[민원서비스]' 하위의 "건축물대장 등/초본 발급(열람) 신청"을 클릭합니다. 단순 확인 목적이라면 '열람'을, 제출 목적이라면 '발급'을 선택합니다.
3. 3로그인: 비회원 신청도 가능하지만, 약식 본인확인 절차가 필요하며 회원 신청이 더 편리합니다. 공동·금융 인증서나 간편 인증서(카카오, 토스 등)를 통해 본인 인증을 완료하고 로그인합니다.
4. 4정보 입력: 열람하고자 하는 건축물의 주소를 정확히 입력합니다. 도로명 주소의 경우 본번과 부번을 정확히 기입합니다. 예를 들어 '송파대로 111길 5-2'인 경우 본번은 5, 부번은 2가 됩니다.

   <img src="https://blog.kakaocdn.net/dna/bwjpTv/btsjasLPhK7/AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAANO9PaqrqesrUkmRmbpLgjUMGYPQ8QYcR-YXAGqjr7DA/img.webp?credential=yqXZFxpELC7KVnFOS48ylbz2pIh7yKj8&expires=1761922799&allow_ip=&allow_referer=&signature=A8Zc70J2PqJGURNuAs%2B9RAgUIwM%3D" alt="정부24 건축물대장 주소지 입력 화면">

5. 5대장 구분 및 종류 선택:
   • 대장 구분:
     • 일반: 토지와 건물의 등기가 따로 존재하며, 단독주택이나 다가구주택 등이 해당합니다.
     • 집합: 토지와 건물의 등기가 일체로 구분되어 있으며, 아파트, 연립주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 해당합니다.
   • 대장 종류:
     • 총괄: 건축물 현황, 건축주, 설계자, 감리자 등 건물 전체에 대한 상세 내용을 확인할 수 있는 총괄 표제부입니다.
     • 표제부: 해당 지번에 있는 동(棟) 정보를 표시합니다. 집합건축물의 경우 건물 전체의 개요를 나타냅니다.
     • 전유부: 해당 지번에 있는 동(棟)과 호수 정보를 표시하며, 개별 호실의 면적, 구조, 용도, 소유자 정보 등을 확인할 수 있습니다. 아파트나 빌라의 개별 호실을 확인하고 싶다면 전유부를 선택합니다.
6. 6신청 및 확인: 모든 정보를 입력한 후 '민원 신청하기' 버튼을 클릭합니다. 이후 '나의 신청내역' 또는 '서비스 신청내역'에서 처리 상태를 확인하고 '문서 출력'을 클릭하여 내용을 확인합니다.
7. 7출력/저장: 처리 완료된 건축물대장을 인쇄하거나 PDF 파일로 저장할 수 있습니다.

2. 건축행정시스템 세움터를 통한 열람 및 발급

정부24와 더불어 건축물대장 관련 업무를 전문적으로 처리하는 시스템입니다. 특히 평면도 등 상세 정보 확인에 용이합니다.

1. 1세움터 접속: 건축행정시스템 세움터(www.eais.go.kr)에 접속합니다.
2. 2서비스 선택: 메인 화면에서 '건축물대장 발급' 메뉴를 클릭합니다.
3. 3회원/비회원 선택: 세움터는 회원과 비회원 모두 발급이 가능합니다. 회원은 한 번에 5건, 비회원은 한 번에 1건의 건축물대장 열람 또는 무료 발급이 가능합니다.
4. 4정보 입력 및 신청: 이름, 주민등록번호, 자동입력방지 문자를 작성하고 약관 동의 후 '다음'을 클릭합니다. 조회할 지번이나 도로명 주소를 기입하고 '조회하기'를 클릭하여 원하는 건축물 종류나 호실을 선택한 후 '신청할 민원 담기'를 클릭합니다.
5. 5발급/열람 선택 및 확인: 신청할 민원 목록에서 '건축물대장 발급 신청'을 클릭하고 열람 또는 발급 중 원하는 업무를 선택한 후 '신청하기'를 클릭합니다. 처리 상태가 '처리중'인 경우 '조회하기'를 다시 클릭하여 완료 여부를 확인합니다.
6. 6문서 출력: 완료된 건축물대장을 '발급' 버튼을 눌러 출력하거나 PDF로 저장할 수 있습니다.

<img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/tistory/99DB684B5DAD71A40E" alt="세움터 문서 출력 화면">

오프라인 발급

인터넷 사용이 어렵거나 온라인 발급이 여의치 않은 경우, 직접 방문하여 발급받을 수 있습니다.

• 방문처: 가까운 관할 구청, 시·군·구청 민원실 또는 읍·면·동 주민센터를 방문합니다. 방문 전 해당 기관이 실제 민원 접수 및 처리가 가능한지 전화로 확인하는 것이 좋습니다.
• 신청서 작성: 비치된 신청서를 작성합니다.
• 수수료 납부: 오프라인 발급 시에는 열람 1건당 300원, 발급 1건당 500원 등 소정의 수수료가 발생합니다. 인터넷 발급은 무료입니다.

건축물대장 열람 시 주의사항

건축물대장을 열람하는 것은 단순히 정보를 확인하는 것을 넘어, 중요한 법적 효력을 가진 서류를 검토하는 과정이므로 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

• 위반 건축물 여부 확인: 건축물대장에서 가장 중요하게 확인해야 할 사항 중 하나는 '위반 건축물' 표시 여부입니다. 위반 건축물로 등재된 경우 이행강제금이나 벌금이 부과될 수 있으며, 심각한 경우 강제 철거 등의 행정조치가 내려질 수 있습니다. 건축물대장 상단에 '위반건축물'이라고 표시되거나, 하단부 변동 내용 및 원인에 위반 내용이 자세하게 기록되어 있으니 반드시 확인해야 합니다. 불법 증축이나 무단 용도 변경이 있었는지도 확인해야 합니다.
• 용도(사용목적) 확인: 건축물대장에 기재된 건축물의 용도와 실제 사용 목적이 일치하는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 주택 관련 대출을 받아야 하는데 해당 건축물의 용도가 근린생활시설이라면 전세 대출이 불가할 수 있습니다. 소유주가 근린생활시설이나 상가로 승인받은 후 주거용 주택으로 개조하는 경우, 월세 소득공제를 받을 수 없으며 향후 적발 시 퇴거 조치를 받을 수 있으니 주의해야 합니다.
• 면적 및 구조 확인: 실제 건물의 면적(연면적, 건축면적)과 층수가 건축물대장과 일치하는지 확인합니다. 특히 다세대 주택이나 오피스텔의 경우 정확한 호수 확인이 중요합니다.
• 등본과 초본의 차이:
  • 등본은 건물 전체에 대한 정보를 담고 있어, 매매나 임대차 계약 시 필수적으로 필요합니다.
  • 초본은 일부 층이나 세부 내역만 포함되어 있어, 일반적인 용도에는 등본이 더 유용합니다. 안전한 거래를 위해서는 등본을 발급받는 것이 좋습니다.
• 다른 서류와의 비교: 건축물대장만으로 모든 것을 판단하기는 어렵습니다.
  • 등기부등본: 소유권, 근저당권, 압류 여부 등 부동산의 법적 상태를 확인할 수 있는 중요한 서류이므로, 건축물대장과 함께 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본의 소유자와 건축물대장의 소유자가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
  • 토지대장: 건축물대장의 대지면적과 등기부등본, 토지대장의 대지면적이 다른 경우가 있을 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
• 내진설계 적용 여부: 지진에 대한 안전성 확인을 위해 내진설계 적용 여부를 확인할 수 있습니다. 정부24에서 표제부를 발급받아 '건축물 구조 현황' 메뉴에서 내진설계 정보를 확인 가능합니다.
• 발급과 열람의 차이: '열람'은 문서의 내용을 확인하는 용도로 사용되며, '발급'은 법적 효력을 가지는 서류로 사용됩니다. 서류를 제출해야 하는 경우에는 반드시 발급 버튼을 눌러 발급받아야 법적 효력이 발생합니다.

건축물대장 열람 기관

건축물대장은 다음과 같은 기관에서 열람 및 발급이 가능합니다.

• 온라인:
  • 정부24: 대한민국 정부의 대표 민원 포털 사이트입니다. 인터넷과 모바일 앱을 통해 언제 어디서든 접속하여 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.
  • 건축행정시스템 세움터: 국토교통부에서 운영하는 건축 관련 정보 시스템으로, 정부24와 함께 건축물대장 열람 및 발급 서비스를 제공합니다. 평면도 등 상세 정보 확인에 용이합니다. 세움터는 회원과 비회원 모두 이용 가능하며, 회원은 한 번에 5건, 비회원은 1건의 열람/발급이 가능합니다.
• 오프라인:
  • 관할 시·군·구청 민원실: 건축물이 소재한 지역의 시청, 구청, 군청 민원실을 방문하여 신청할 수 있습니다.
  • 읍·면·동 주민센터: 가까운 주민센터에서도 건축물대장 열람 및 발급이 가능합니다. 무인민원발급기를 통해서도 발급받을 수 있으며, 이 경우에도 법적 효력이 발생합니다.

건축물대장은 부동산의 '신분증'과 같은 역할을 하는 매우 중요한 서류입니다. 복잡해 보이지만 정부24나 세움터와 같은 온라인 시스템을 활용하면 쉽고 빠르게 필요한 정보를 얻을 수 있습니다. 부동산 거래 전 반드시 건축물대장을 꼼꼼히 확인하여 안전하고 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.