부동산 실거래가 신고 총정리(대상, 의무자, 신고방법, 서류, 신고필증, 기간, 과태료)
부동산 거래의 투명성을 확보하고 소비자를 보호하기 위한 핵심 제도로 자리 잡은 '부동산 실거래가 신고 제도'는 부동산 계약 시 반드시 알아야 할 중요한 의무입니다. 특히 2025년 6월 1일부터는 전월세 계약 미신고 시 과태료 부과가 본격화되면서 더욱 주목받고 있습니다. 이 글에서는 부동산 실거래가 신고의 모든 것을 상세히 정리하여 여러분의 궁금증을 해소하고, 복잡한 신고 절차를 명확하게 이해할 수 있도록 돕겠습니다.
부동산 실거래가 신고는 투명한 시장 조성을 위한 필수 과정입니다.
부동산 실거래가 신고란?
부동산 실거래가 신고 제도는 2006년 1월 1일부터 시행된 법률로, 부동산 거래의 실제 가격을 투명하게 공개하여 시장의 공정성을 높이고 공평 과세를 목적으로 합니다. 과거에는 임대차 계약의 경우 강제적인 신고 의무가 없어 실거래 정보를 파악하기 어려웠으나, 2020년 8월 도입된 '주택 임대차 계약신고제도(전월세 신고제)'를 통해 임대차 시장까지 투명하게 관리하게 되었습니다.
이 제도의 핵심은 임대인과 임차인의 정보 비대칭 문제를 줄이고, 임차인이 확정일자를 자동으로 부여받아 우선변제권을 확보할 수 있도록 함으로써 임차인의 권익을 보호하는 데 있습니다. 모든 부동산 거래는 국토교통부에 신고되며, 이 정보는 '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 통해 누구나 무료로 확인할 수 있습니다.
부동산 실거래가 신고 대상
부동산 실거래가 신고 대상은 크게 매매 계약과 임대차 계약으로 나눌 수 있습니다.
매매 계약 신고 대상
- 부동산의 매매 계약: 토지, 주택, 건축물 등 거의 모든 유형의 부동산 매매가 해당됩니다.
- 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매 계약: 분양권, 입주권 등도 신고 대상입니다.
- 법률에 따른 부동산 공급 계약: 「주택법」, 「택지개발촉진법」 등 관련 법률에 의한 부동산 공급 계약도 포함됩니다.
임대차 계약 신고 대상 (전월세 신고제)
전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행되었으며, 4년간의 계도기간을 거쳐 2025년 6월 1일 이후 체결되는 계약부터 미신고 시 과태료가 부과됩니다.
- 적용 지역: 전국(광역시 및 경기도 외 군 지역 제외)에 해당됩니다.
- 신고 기준:
- 보증금 6천만 원을 초과하는 임대차 계약
- 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약
- 둘 중 하나라도 해당하면 신고 의무가 발생합니다.
- 갱신 계약: 묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 갱신은 신고 대상이 아니지만, 임대료가 변경된 갱신 계약은 신고 대상입니다.
부동산 실거래가 신고 의무자
부동산 실거래가 신고 의무자는 계약 유형에 따라 달라집니다.
매매 계약 신고 의무자
- 직거래 (거래 당사자 간 직접 거래): 매수인과 매도인 양 당사자가 공동으로 신고해야 합니다.
- 중개 거래 (공인중개사 중개): 공인중개사가 거래 계약서를 작성 및 교부한 경우에는 공인중개사가 신고 의무자이며, 반드시 중개업자가 신고해야 합니다.
임대차 계약 신고 의무자
- 임대인과 임차인 모두에게 공동으로 신고 의무가 있습니다.
- 다만, 임대인과 임차인 중 한 명만 신고해도 공동 신고로 간주되어 신고가 완료된 것으로 봅니다. 실무에서는 보통 임차인이 전입신고와 확정일자 부여를 위해 주민센터를 방문할 때, 임대차 계약서를 지참하면 주민센터에서 임대차 계약 신고까지 한 번에 처리해주는 경우가 많습니다.
- 당사자 모두 신고가 어려운 경우, 공인중개사 등 신고인의 위임을 받은 대리인이 위임장을 추가로 제출하여 대리 신고도 가능합니다.
부동산 실거래가 신고 기한
부동산 실거래가 신고는 계약의 종류와 관계없이 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다.
- 과거에는 신고 기한이 60일이었으나, 현재는 30일로 단축되었습니다.
- 계약이 해제, 무효, 취소된 경우에도 그 사실이 확정된 날로부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 해제 신고를 지연할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
부동산 실거래가 신고 방법
부동산 실거래가 신고는 크게 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 진행할 수 있습니다.
1. 온라인 신고 (부동산거래관리시스템)
- 접속: '부동산거래관리시스템' (rtms.molit.go.kr)에 접속합니다.
- 로그인: 공인인증서(공동인증서)를 통해 로그인합니다.
- 신고서 작성: '부동산거래계약 신고서'를 작성합니다.
- 직거래의 경우, 거래 당사자 모두 전자 서명해야 접수 처리됩니다. 일방만 전자 서명한 경우 접수 처리가 되지 않으므로 주의해야 합니다.
- 공동 중개 거래의 경우, 개업 공인중개사 모두가 서명해야 합니다.
- 신고 처리 및 필증 출력: 신고 내용을 확인 후 신고필증을 조회 및 출력할 수 있습니다.
2. 방문 신고
- 방문 장소: 부동산의 소재지 관할 시·군·구청의 부동산관리과, 민원지적과 또는 민원실에 방문합니다.
- 신고서 작성 및 제출: '부동산거래계약 신고서'를 작성하여 제출합니다. 서명 또는 날인이 필요합니다.
- 신분 확인 및 처리: 신고 내용을 확인하고 신분 확인 절차를 거친 후 신고가 처리됩니다.
- 신고필증 교부: 신고필증을 교부받을 수 있습니다.
부동산 실거래가 신고 서류
실거래 신고서 작성 시 필요한 필수 서류 및 기재 내용은 다음과 같습니다.
필수 서류 목록
- 부동산 매매계약서 사본: 날인된 원본 스캔본 (온라인 신고 시)
- 매수인과 매도인의 주민등록번호(또는 사업자등록번호)
- 부동산 소재지 주소 및 지번
- 거래 대상 부동산의 종류, 면적
- 실제 거래 가격
- 계약 체결일, 중도금 지급일, 잔금 지급일
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 해당 내용
- 공인중개사가 중개한 경우: 공인중개사 등록번호 및 사무소명, 전화번호, 소재지. (직거래의 경우 공인중개사 정보 제외)
- 법인이 주택 거래 시: '법인 주택 거래계약 신고서' 및 '주택취득자금 조달 및 입주계획서' 등 추가 서류 제출이 의무화됩니다.
- 주택취득자금 조달 및 입주계획서: 특정 대상(매수인 개인 6억 원 이상 주택 거래, 법인의 주택 거래, 투기과열지구 주택 거래 등)의 경우 자금조달계획서 제출이 의무화되며, 투기과열지구에서는 증빙 서류도 함께 제출해야 합니다.
부동산 실거래가 신고필증
부동산 실거래가 신고가 정상적으로 완료되면 신고필증이 교부됩니다. 신고필증은 실거래가 신고가 정확하게 이루어졌음을 증명하는 서류로, 이후 소유권 이전 등기 신청 시 반드시 첨부해야 하는 필수 서류입니다. 온라인으로 신고한 경우 '부동산거래관리시스템'에서 직접 조회하고 출력할 수 있습니다.
부동산 실거래가 신고 조회
부동산 실거래가 정보는 국토교통부가 운영하는 '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 통해 누구나 무료로 조회할 수 있습니다.
- 조회 방법: 시스템에 접속하여 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지, 상업/업무용 등 부동산 유형을 선택하고, 지역(시도-시군구-읍면동) 및 기간을 설정하여 검색하면 됩니다.
- 조회 내용: 각 거래의 계약일자, 면적, 거래 금액 등을 확인할 수 있습니다.
- 주의사항: 실거래가 정보는 참고 자료로 활용하되, 맹신해서는 안 됩니다. 일부 악용 사례(허위 신고 후 계약 해제로 가격 띄우기)도 있으므로, 등기부등본 확인 등 다른 정보를 함께 고려하여 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.
부동산 실거래가 신고 과태료
실거래가 신고 의무를 위반할 경우 다음과 같은 과태료가 부과될 수 있습니다.
지연 신고 시 과태료 (매매 계약)
신고 기한인 계약 체결일로부터 30일을 넘길 경우 과태료가 부과됩니다.
| 지연기간 | 1억 미만 | 1억 이상 ~ 5억 미만 | 5억 이상 |
|---|---|---|---|
| 3개월 이하 | 10만 원 | 25만 원 | 50만 원 |
| 3개월 초과 및 신고 거부 | 50만 원 | 200만 원 | 300만 원 |
(2020년 2월 21일 시행, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 기준)
허위 신고 시 과태료
실제 거래가격을 거짓으로 신고하는 등 허위 신고 시에는 더 큰 과태료가 부과됩니다.
- 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우: 취득가액의 100분의 2
- 부동산의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우: 실제 거래가격과 신고 가격의 차액에 따라 취득가액의 100분의 2에서 최대 100분의 10까지 과태료가 부과됩니다.
- 예를 들어, 차액이 50% 이상인 경우 취득가액의 100분의 10을 과태료로 내야 합니다.
- 최대 2,000만 원 이하의 과태료와 3년 이하의 징역에 처해질 수 있으며, 추가 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
- '거래 후 해제 미신고', '가족 간 허위 거래', '다운계약서' 등은 모두 과태료 또는 형사 처벌 대상이 됩니다.
임대차 계약 미신고 시 과태료
2025년 6월 1일부터는 전월세 신고 의무를 위반할 경우 과태료가 본격적으로 부과됩니다.
- 최대 30만 원의 과태료가 부과됩니다 (기존 최대 100만 원에서 완화).
- 계도기간 종료일인 2025년 5월 31일 이전에 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외됩니다.
마무리하며
부동산 실거래가 신고는 부동산 거래의 기본이자 필수적인 절차입니다. 매매든 임대차든 계약을 체결했다면 정해진 기한 내에 정확하게 신고하는 것이 중요합니다. 신고 의무를 준수함으로써 불이익을 피하고, 투명하고 공정한 부동산 거래 문화 조성에 기여할 수 있습니다. 오늘 정리해 드린 정보를 바탕으로 현명하고 안전한 부동산 거래를 하시길 바랍니다.
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